안녕하세요
장워이입니다.
오늘은 전세사기 유형과 전세로 들어갈때 유의사항을 알아보도록 하겠습니다.
실제로 저는 대학생때 모은돈을 아끼기 위해 전세에 들어갔습니다.
모든거래가 괜찮고 좋았는데 저의 실책으로 돈이 묶이게 되고 마이너스통장까지 만들게 된 사연이 있습니다.
목차
1. 장워이의 사연
2. 전세사기 종류
3. 전세사기 대처
4. 전세계약 꿀팁
1. 장워이의 사연
저는 23살에 3000/5만원의 자취방을 구하게 됩니다.
그때만해도 금리가 낮았고 제가 금융에대한 지식이 없었기에 저는 전세를 택하며 월세를 줄이기로 생각합니다.
이후 24살에 4000/5만원의 자취방을 구하게 됩니다.
모은돈을 뿔릴 자신이 없다는 판단하에 월세라도 줄여 저축량을 늘리자하며 월세를 잡게 됩니다.
이후 26살에 4000/10만원의 자취방을 구하게 됩니다.
이제 모은돈을 뿔려보자며 주식을 병행하게 됩니다.
23,24살에 중개인은 학생회에 친한 형이 중개를 봐주셨습니다.
그래서인가 좋은 집주인,좋은조건으로 들어갔습니다.
26살 네이버부동산으로 찾게된 방을 거래하러 갔습니다.
"아이아빠다, 나는 교회를 다닌다, 지금 이방 앞에 손님 3명이 보고 갔다 빨리 계약해라 , 만약에 방 빼야되면 책임지고 2주안에 빼줄게 ."
저는 순진했죠 그게 다 진짜인줄 알고 근데 교인인거는 사실이더라고요.
그렇게 4000/10인 방을 계약하고 들어가서 살게 되었습니다.
그렇게 4개월차 상경을 해야되는 상황이 와 집을 처리해야되는 상황이 놓였습니다.
"ㅎㅎ팀장님이 그때 바로 빼주신다했으니까 ㅎㅎ 잘 해결되겠지? ㅎㅎ"
바로 전화를 했는데 핸드폰을 버리고 잠수를 타셨습니다 ㅎㅎ...
퇴근 후 부동산을 찾아갔더니 퇴사하고 없다하시더라고요 ㅎㅎ....
| 경상남도 진주 해바라기 부동산 김태형 팀장님~~ 잘 계시죠? 지금은 어디서 근무하세요? 중앙동 시내에 있는 교회에 다니시는 김태형 팀장님~~ 잘 계시죠? ㅎㅎ 계속 그렇게 살아가시길 바라겠습니다. |
인복이 좋다 생각하며 살아온 저는 건방을 떨며 살아왔구나 하며 계약서의 중요성을 더욱 알게되었죠.
나의 실수
여기서 제가 한 실수는 조바심이었습니다.
1. 이 방 다른 손님 3명이 보고 갔다
2. 진짜 좋은 조건이다. 이거 놓치면 진짜 호구다.
영업멘트입니다. 절대 속지마세요
실수 2 : 신뢰
1. 아이아빠
2. 기독교인
3. 너의 사정알겠다. 방 빼야할때 내가 책임지고 2주안에 빼준다. 여기 매물 잘나가는방이다.
검은머리짐승은 계약서아래에서 움직여야합니다.
임대인은 임대인대로 어이없는 상황
임차인은 임차인대로 돈이 묶이는 상황
한 사람이 양쪽에서 복비(중개수수료)를 받아 먹겠다고 사기를 치며 저는 이렇게 사기아닌 사기(?)를 당하게 됩니다.
2. 전세사기 종류
1. 깡통전세
최근에 소개된 빌라왕에서 사용된 수법이죠
1. 건축주가 전세컨설팅,매매컨설팅을 동시에 진행하기 위해 브로커를 한명 구합니다.
2. 전세컨설팅으로 전세세입자를 구하고
3. 매매컨설팅으로 매수자를 구하고
4. 전세보증금을 받고 매매계약을 합니다.
5. 다수 임대차 계약 후 법인에 매도
6. 신축빌라를 변제능력 없는 이에게 매도해 임대차 계약
7. 개업공인중개사 간 교환거래를 통해 보증금 편취
8. 다수의 모집책 고용해 조직적으로 보증금 편취
--> 전세보증금을 받고 깡통으로 만들어서 집주인은 변제능력이 없음을 어필하고 HUG보증보험에 껴안게함
2. 신탁사기
건물주가 신탁회사의 자금을 받고 건물을 짓는다.
신탁회사는 해당 건물에 대한 권리를 가지게 된다. 이게 신탁이다.
1. 집주인은 임의로 세입자를 못넣는다
2. 왜? 신탁회사가 권리를 갖고 있으니깐
3. 엥? 그럼 계약서는 왜 작성해?
-> 너희가 집주인인거를 확인 못하잖아. 집주인이 민증보여줘? 등기에 이름만 적혀있어
그래서 등기를 보는 방법을 조금이라도 보고 가자
그냥 둘다 잘못이다.
못된 집주인이나, 큰 돈 거래하면서 공부도 안한 자신이나
3. 이중계약
말 그대로 계약을 전세도 받고 월세도 받는다는거다.
1. 전세사람을 구한다.
2. 월세사람을 구한다.
3. 입주일을 정해준다.
4. 한집에 두명이 마주친다?
5. "엥..? 여기 제가 계약했는데요?..."
3. 전세사기 대처
그냥 법안이 생기기전까지는 나는 더이상 전세를 안할거 같다.
진짜 믿음이 있는 사이가 아닌 이상, 진짜 아는 사이가 아닌 이상 전세는 못할거 같다.
23년 2월 지금은 빌라왕 사건이 있던 후라 월세매물이 없다.
왜냐? 사람들이 대부분 월세로 들어가기 때문이다.
집주인은 힘들다. 대부분 융자를 끼고 건물을 사는데 전세금을 받아서 융자금을 조금이라도 빼야하는데 그게 안되니 더군다나 금리도 올라간 상황이니 더 골아플것이다.
(제 개인적인 생각입니다. 잘못된 정보를 포함하고 있습니다. 그냥 개인의 생각이라 봐주십시오.)
대처법.... 딱히 없다는 생각이든다.
HUG?.... ㅋㅋ...... 나중에 법이 개정되면 움직이는게 낫지 않을까?....
피해자가 이렇게 생기는데 왜 나라에서 법 개정안해?
-> 자본금 부족 > 내집이 없어 > 국가적복지 > 주택대출이라는 낮은 금리상품 출시 > 은행의 잔고를 이용해 거주지 마련 > 처음엔 사기가 1건정도라 묵살하고 넘어감 > 지속됨 > 물려주기엔 너무 많은 사람이 생김 > 다 물려준다? 국고 바닥 경기침체우려 > 법개정하며 '앞으로는 전세사기형벌 강화 및 법적 강화하겠다' 선포 > '나도 해줘!! 하루 차이잖아 ' 나도 해줘 ! 1년차이 잖아 ' > 다음정부에서 해결을 할지 다다음정부에서 해결할지 아무도 모른다 > 자신의 임기기간에 전세사기 대책을 마련하는 대통령이 오긴 올까?
결론 : 은행권문제 , 국고 문제 , 정치문제라 생각됩니다.
일단은 사기치려면 철판깔고 사기 칠 수 있지만 ... 사람들이 알고있는 대처방법을 설명드리겠습니다.
1. 공인중개사 등록번호 확인하기
2. 주변시세와 비교하기
3. 등기안에서 신탁인지 , 또는 융자가 잡혀있는지 확인한다( 볼 줄 모른다고? 중개사 앉혀놓고 '녹음기 키고 계약서 확인해도 될까요?' 알아서 술술 읊는다)
4. 등본상 소유주 , 집주인 동일 여부 확인한다.
5. 확정일자 받으면 전입신고 해라
6. 전세보증보험 가입해라 (2년계약했으면 1년내로 하는게 중요)
아니 그래서 돈 어떻게 돌려 받아!!!!!!!!!!
오케이!
최소 금액이라도 받아보자
Q. 융자가 끼여있는 상황에서 경매에 넘어갔어요
A. 근저당권은 은행이 먼저 잡았네요 은행이 우선적으로 변제를 받습니다( 집주인은 대출을 하고 은행돈으로 건물을 샀다. 은행이 근저당권을 잡았네? ... 홀리쉣인것이다)
--> 근저당권이 나쁜게 아니다. 대출로 사업하는건 레버리지를 이용하는거니깐 . 하지만 근저당 비율이 높다? 그럼 바로 좋은집이라도 걸러라. 조금 좁고 불편해도 맘편히 사는게 최고다. 물론 돌려받을 수 는 있다!! 원금은 아니더라도... 금액은 지정된 비율에 맞게 받게 된다.
Q.아니 제가 살고있는집 집주인이 바뀌었는데 어떡해요 ㅠㅠ....
A. 귀찮아도 주민센터가서 전입신고 하자.... 상사한테 전세방 잡았는데 불안해서 전입신고해야겠다하면 그래그래 안전제일이지! 하고 어련히 보내주지 .... 물론 아닐 수 있지만 ... 귀찮음을 조금만 이겨내보자...
그럼 원금은 아니더라도 비율에 맞게 변제 받는다.
A. 주민센터 간김에 전입신고 하고 확정일자도 한번에 받아...
가서 " 전입신고랑 확정일자 담당부서는 어디인가요?" 안내해주시는 어르신들이 잘 알려주신다.
마지막 경우가 비율이 제일 높게 돌려받을 것이다.
+ 추가
계약서를 작성하며 집주인이 임대사업자 등록을 했는지 확인한다.
가입안했다하면 가입해줄 수 있냐.... 요즘 법안이 너무 허술해서... 서로 확실하게 하는게 좋을것 같다....
그럼 집주인이 알겠다함. 그러고 가입을 안한다?
고지를 보냈는데 왜 답이 없죠?^^ 하며 위 사진을 저장하고 문자를 하나 보내준다.
바로 가입한다.
전세보증보험이란 우리가 늘 듣던대로 누군가가 가운데에서 보증을 서주는거다.
"옆지 민지아빠 보증서줬다가 망했다자나...."
이게 그 보증이다.
하지만 이 보증은!
주택보증공사와 서울보증보험이 보증을 서주는것이다. 이 말인 즉슨, 주택보증공사와 서울보증보험을 통해 발생한 경우만 보증한도에 의거하여 보증금을 돌려준다는것이다. 가입이 안된다 하면 조지는거다 꿀팁을 적어 주겠다.
4.전세사기 꿀팁
1번의 이야기를 읽어 보셨다면 내가 부동산을 찾아갔다는걸 알 수 있을것이다.
부동산에서 한 이야기가 이거다.
"고객님...특약사항에 아무것도 명시가 되어있지 않아서.... 그게 문자로라도 남아있나요?.... 그게 증거라도 있나요?....."
ㅏㅎ하하하하하ㅏ하하하하하하
진짜 그대로 멘탈이 터졌다.
여러분들은 나와같은 사고를 치지말라....
1. 본인의 사정이 있으면 특약사항에 다 추가해라.
> 퇴실요청 2개월전에 정상퇴실 가능하게 한다. 하지만 임차인은 중개수수료를 부담하기로 한다.
> 누수 , 범람 , 역류 등으로 수재해가 발생할 시 임대인의 주택관리실패로 간주하여 부담을 하기로한다.
(이게 진짜 못된거긴 한데... 이정도 포부로 임차인을 받아주신거면 진짜 좋은 사람이니 그냥 누수만 해결해달라하자...)
2. 중개사들 성격 급하다... 말에 속지말고 페이스를 유지해라
>고객님 이거 안하면 제가 다른분께 넘겨도되요 ㅎㅎ 다른방 보러가시죠 (자신감을 일부러 비춘다)
그냥 중개사가 들떠있고 시건방떤다? 그냥 걸러라... 자신이 봤을때 신뢰가 느껴지는 사람에게 중개를 부탁해야한다.
> 쫓기지마라 방은 진짜 많다... 그러고 방 보고나서 미안해서 계약해야 될것같다? ㄴㄴ 중개사들에겐 아 오늘 허탕쳤네라며 뺑이 까는 날도 많다 . . 좁은 선택지에서 고르지 말고 " 예~ 사장님 방 잘봤고 조금만 더 돌아보고 오겠심다~" 하자
> 계약서에 지장 먼저 찍으시죠
그냥 와 사장님 그렇게 안봤는데 성격 급하시네~ ㅎㅎ 좀 천천히해요 ㅎㅎ 바쁘시면 다른분께 갈게요 ㅎㅎ
부드러움으로 상대의 무례함을 앉히자
3. 입주일부터 보일러비 내겠다.
실제로 방이 빠지면 다음사람이 들어간다. 그 앞사람이 사용하던 공과금 내기 싫으니 집주인한테 말하자...
사장님 이거 제가 안썼어요!! 사장님이 내줘요!!
4. 에어컨청소 세탁기청소 부탁?
이건 좀 애매함 ... 임차인으로서 누려야하는 관리비에 포함이 된 부분인가 싶기도 하고 집주인께 너무 오래되서 그런데 해주실 수 있는가 의사만 확인하고 안된다하면 개인적으로 진행하는게 도리인듯함.
5. 관리비에 포함되는 항목
청소비,소독비,정화조관리비,승강기,전기안전검사대 등등이 있다.
만약 본인이 지하,1층에 거주한다? 그렇다면 승강기 안쓰니 에어컨 한번...ㅎㅋㅋㅎ 청소비는 당신의 집 청소도 포함 될 수 있지만 대부분 건물외벽 내부(계단 복도) 등에 사용된다.
6. 계약전에 보증보험 가입했는지 확인하기
7. 임대인이 배째라는 식으로 나온다?
진짜 째준다. 빨간줄을 선물할 수 있다. 임차권등기명령을 한방 주면 된다....
이쪽 법안까지는 잘 모르겠다. 하지만 배째라고 배까던 집주인의 담력을 시험할 수 있게 된다.
이렇게 여러분들에게 정보를 소개해드렸습니다.
전세사기... 당하지 말아요....
당하더라도 돌려받을 수 있는 장치를 만들어 놓으세요....
저는 금리 높아졌으니 그냥 시중은행에 넣고 월세 조금 더 낼래요...
나중에 법안 생기면 그때 다시 전세 들어가렵니다...
한번 데이고 나니 스트레스가 어마무시하네요
물론 저는 23년 3월 6일에 완납 및 변제한다는 약속을 받을 상황입니다.
안한다? 바로 등기 때립니다.
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